一、问题的提出

    笔者审理这样一个案例：原告某企业诉王某房屋租赁合同纠纷一案，原告以企业改制为由，通知解除与被告房屋租赁合同，被告提出优先购买，而原告拒绝，审理中意见出现分歧，第一个意见认为应支持原告诉讼请求，而第二个意见则认为应支持被告之请求，虽然最终以调解结案，但它提出一个问题既优先购买权的冲突与平衡；基于《合同法》第二百三十条规定了承租人租赁关系而享有优先购买权，但没有规定优先购买权的法律性质，导致在司法实践中因裁判者理解不同，而出现不同的裁判结果。笔者仅结合司法实践就承租人的优先购买权的性质、构成要件以及权利冲突的平衡机制作粗浅的探讨，以求教于同仁。

    二、承租优先购买权的法律性质

    承租人的优先购买权是指作为承租人的公民、法人在租赁合同有效期内，在出租人出卖租赁物时，依照法律的规定享有同等条件下优先于其他购买人购买租赁物的权利。承租人的优先购买权的法律性质体现在以下几个方面：

    （一）、承租人的优先购买权是一种法律权利

    承租人的优先购买权必须由法律直接创制，而不是由当事人之间约定产生。1983年12月国务院发布的《城市私有房屋管理条例》第19条规定：“房屋所有的出卖、出租房屋，须提前三个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人有以同等条件优先购买的权利。”上述规定是承租人享有优先购买权利的法律依据。由于承租人为优先购买权是一种法定权利，因而具有对抗第三人的法律效力。

    （二）、承租人的优先购买权是一种具有准物权性质的请求权。首先，从近代世界立法趋势来看，租赁权已呈现出物权化的趋势。无论是大陆法系，还是英美法系，均不同程度地承认租赁权的准物权效力，由于租赁权的物权性，基于租赁权而产生的承租人的优先购买权也自然应具有准物权性质。其次，承租人的优先购买权是不能直接对租赁物享有权利，但能直接对抗第三人，且承租人只要在同等条件下就能依自己的行为使权利发生变动；最后明确承租人的优先购买权是一种准物权，可以有效地防止出租人与第三人串通而以协议的形式任意更改法定优先购买权的规定，侵害承租人的权利，以更好地保护承租人的合法权益。

    （三）、承租人的优先购买权是一种附条件的形成权

形成权是权利人依自己的行为，使自己或与他人共同的法律关系发生变动的权利。承租人得知出租人与第三人买卖房屋时，只要在同等条件下承租人作出意思表示就可形成与出租人的买卖合同，无须出租人承诺，但该项权利只有在出租人出卖标的物于第三人时才能够行使。

    三、承租人的优先购买权的成立条件

按照法律规定，承租人享有购买权的前提是“同等条件”，对于何为“同等条件”及相关司法解释没有明确的阐述，在审判实践中有以下两种不同的观点，一是绝对同等说，即认为优先购买权人以购买条件与其他买受人绝对相同或完全一致。二是相对同等说，即认为优先购买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便认为同等条件。笔者同意第一种观点，这是因为一、从一般文字解释上“同等条件”为“相同条件”。二、市场经济的发展变化，从资源的合理配置及合法流动看，“买卖不破租赁”规则已经确立了租赁房屋的买卖，并不打破原有的有效期限的租赁关系，同样，从租赁合同的期限情况看优先购买权又是一种相对的期待权，是一种附条件的形成权，因而对于同等条件而言应该是严格的，这样才能平等保护出租人与承租人的合法权益。

    四、出租人所有权与承租人优先购买权冲突的平衡与协调

    从法理上讲，所有权是绝对的、排他的，所有权人处分财产的权利是法定的，当所有人整体出售时，部分承租人就不再享有优先购买权，因为这个出售的同等条件已不存在，但如果所有人同意分割出售，则另当别论。