近几年，随着我国经济的快速发展，城市化的进程明显加快。各级政府为了城市的发展，要对旧城进行改造，兴建公益设施，不可避免的要使用大量的土地。因此要对部分单位和个人使用的国有土地要予以收回。但由于我国土地管理法规中对收回国有土地使用权规定的比较原则，操作性不强，实践中又经验不足，为之带来很多问题，既影响了经济的发展，又影响了社会的稳定。本文试对收回国有土地使用权的有关问题予以探讨，以期对解决这一类问题有一定的帮助。

    一、国有土地使用权收回的情形

    收回土地使用权，是指出让人在土地使用权出让合同约定出让年限尚未届满的情况下，终止土地使用权出让合同而收回土地使用权。根据《城市房地产管理法》和《土地管理法》及其实施细则的有关规定，收回土地使用权的前提条件是“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，并由有关人民政府土地行政主管部门报经原审批机关批准”。收回国有土地使用权的情形主要有：1、为公共利益需要使用土地的。为公共利益需要是指国家为经济、政治、军事、文化、卫生等建设，需要使用土地的，可以将土地使用权收回。2、为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。随着城市建设的加快，新的城市规划的实施，需要对旧城区进行大规模的改造，需要重新调整和安排城市各个区域的土地的使用，为配合旧城区改建，国家要调整使用土地，收回或重新安排一些单位和居民正在使用的土地。3、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期未获批准的。4、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的。5、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。

    另外，《城市房地产管理法》第25条和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第17条第2款均规定未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，国家可以收回国有土地使用权。

   二、国有土地使用权收回的法律依据

    1、行政处罚性收回

    行政处罚性收回的法律特征是土地使用权人的行为具有违法性且达到了法定应处罚的条件，或在出让用地中表现为严重违约。此类收回土地使用权，对当事人影响较大，实践中必须严格区分和把握。行政处罚性收回对应的法律依据为：（1）《城市房地产管理法》第25条规定：以出让方式取得的土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途，动工开发期限开发土地。满2年未动工的，可以无偿收回土地使用权。（2）《土地管理法》第37条规定，禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权。（3）《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第17条规定，未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。

    2、行政处理性收回。行政处理性的特征为土地使用权人的用地行为不具有违法性，因此不应当承但法律上的过错责任，相反在一般情况下，政府应当对地上建筑物、其它附着物，根据实际情况给予适当补偿。此类土地使用权的情况比较复杂，不可能采取一刀切的做法，而是本着实事求是，负责任的态度，具体情况具体对待，妥善处理。行政处理性收回对应的法律依据是：（1）《土地管理法》第58条规定；有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政管理部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：     （一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的；（三）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的；（五）公路、铁路、机场、矿场等经核对报废的。（2）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条规定：无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其它原因而停止使用的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。

    三、收回国有土地使用权的补偿问题

    收回国有土地使用权的补偿问题，在实践中往往会引起纠纷。主要原因就是法律规定的非常原则。如《土地管理法》第58条规定收回土地使用权时，对土地使用权人应当给予适当补偿。《城市房地产管理法》第19条规定：“根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。但如何确定适当的相应的补偿，却没有作出具体的规定。那么应如何进行补偿呢？笔者认可从以下几个方面予以解决。1、可以在土地使用权出让合同中约定。土地使用权提前收回时进行补偿的办法及确定补偿数额的方法，一旦出现这种情况，届时可依据出让合同解决。2、在进行地价评估的基础上，由政府土地行政主管部门主动与土地使用权人就土地因收回的补偿问题进行协商，尽可能地在充分协商的基础上达成一致，实施协议收购。3、政府可利用储备的国有土地与涉及的地块进行置换，土地出让金重新确定后利用相互抵消的办法予以多退少补。4、通过协商无法达成协议时，由政府依据标定地价依法确定补偿数额，对土地使用权人进行补偿，并责令其退还土地。逾期不退还则依法强制收回。5、根据上述法律内涵和《城市房地产管理法》第19条规定的原则，按当前土地使用权剩余使用年限的土地市场价格予以补偿。